从 2020 年开始关注打新到 2021 年上车，中间经历 7.15 政策失去买房资格，2.08 遇指导价贷款风波，可谓一波三折。但在这一年打新关注中，从各种活跃的微博大v、房产论坛、打新群里学到不少，现在就自己的归纳总结，分享一些打新经验。
一、打新现状
1、打新政策
从2019年双11的取消豪宅税开始，二手房价格扶摇直上，直到2021年2月8号指导价金融降杠杠才让市场恢复平静。而从2020开始，新房打新就成了大多数人的首选，在打新的市场上，大概经历以下变化：
- 全民打新：因为2020疫情二手房持续上涨 + 新盘推迟开盘等原因，6月份光明金融街以4.9万推出，万人摇400多套房，打中概率不足5%，惊动全城，开启了打新热潮。
- 715 新政：为压住二手房上涨和新房打新热问题，政府分别在提高买房门槛（落户买房->深户3年&3年社保或5年社保），增加买房成本（免增值税从满二年->满五年，豪宅税从750万起征），修复买房漏洞（离婚追溯3年房产，假离婚）等方面出台政策。但这只是短暂的抑住了一段时间。
- 无房优先3倍入围：11月华润城润玺一期再次出现万人摇号，随后在12月的新盘里开始执行无房优先，按不超过3倍的认识入围。虽然中签概率最低在1/3，但要先问问自己是否的社保够不够入围。
- 积分打新： 2021年3月完善打新的政策，从坚持无房优先，到无房、有房一起打新，无房比有房初始多40分（社保抢先30年），打新变得更加规范化。
2、打新趋势
选取 2021 年新盘的打新情况，来看接下来 2022 年的打新趋势：
从三个不同打新程度来划分
1）网红盘：地铁、学校、片区三要素具备
- 从1月的夫妻11年社保，到10月只需夫妻3年社保即可参与摇号，却是同一个海岸城
趋势：夫妻3年可参与网红盘摇号
2）优质盘：地铁、学校、片区具备两要素
1000万档：优质盘从只能无房入围，到不足3倍的认筹人数
- 500万档：从夫妻5年社保入围，到深户单身可买房的都能入围
- 趋势：能买房的都可摇号，打中概率升高
3）一般盘：地铁、学校、片区具备一个
- 趋势：转介的会变多
整体来说，随着二手房市场冷冻，投资客退场，观望的变多，打新变得不那么难起来。
二、定目标
1、购房&贷款情况
1）购房资格：3年深户&3年社保 || 5年社保
2）贷款：
- 深圳无房&全国无贷：3成
- 深圳无房&全国有贷：5/6成（6成是>750万的豪宅）
- 深圳有房：7/8成（8成是>750万的豪宅）
2、打新积分
举例：
深户单身3年：40+5+36*0.1=48.6分
深户夫妻3年：40+10+72*0.1=57.2分
3、2022年新盘价格预估
2021年9月28日深圳出售的第二批地，将指引2022年的新盘限售价格：
从政府拍地时就限制的出售价格来估计各个区域的新盘单价，加上户型面积，大概估算总价：
这里有一个趋势：
- 2017年开始规定新盘 70% 套数的套内面积在 70～90，所以往后新建的楼盘，建的面积越来越大，但套内却始终在 70～90（得房率变低，70%多的得房率成为常态），虽然出售价格被限制降低，但总价较平稳。
可以根据自己的价格预算，确定需要跟踪的区域楼盘。
三、选楼盘
1、选房三要素
选楼盘可以重点关注这三要素：
- 地铁：1公里内有地铁或规划中的地铁，地铁代表出行的便利程度
- 学校：学位有改善预期或周边有规划教育用地
- 次新：周边片区的楼龄较新，或周边商场等配套是否完善
在预算有限的条件下，尽量去满足这三点，一条入门，两条优质，三条绝佳。
1）地铁
1-32 号线的地铁规划，查看已有的和在规划的：
2）学校
学校片区及入学问题：
学区地图： http://edu.chachaba.com/map/ ，更多网站查询： https://weibo.com/5516671063/J9nt54TQm
3）片区
看周边的配套设施，有政府发布的法定则图：
可以清晰的看出要买的楼盘，周边是住宅、商业、学校、工业等政府各种规划详情。
2、新盘跟踪
对楼盘有一定的了解后，就可以关注新盘的来临。
1）哪些新盘将要入市
每季度住建局都会公布入市计划，而这些是接下来开盘的主力军，以下是2021年第四季度公布的预售计划：
其他季度同样可以搜索到：http://search.gd.gov.cn/search/all/755029 ，搜索关键词：商品住宅和商务公寓房源
2）如何关注新盘进展
有想打的新盘后，需要及时跟踪它的进度，比如它的户型图和样板间。这里有几种方式来关注：
- 关注新盘的公众号
- 关注房产公众号、微博大V、房产论坛
- 联系销售
以下以微博大v的关注为例：
3）新盘入市后如何查询
新盘通过政府备案后，可以通过以下途径查询：
微博大V整理的单价/总价表
四、筹资料
1、项目流程
- 安居计划，最快3天，详见：https://km.woa.com/group/30567/articles/show/297953
2、资料筹备
详细资料的获取方式：https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404616522638164123
五、相关链接
1、住建局盘入市计划：http://search.gd.gov.cn/search/all/755029 ，搜索关键词：商品住宅和商务公寓房源
2、住建局新盘公布：http://zjj.sz.gov.cn:8004/
3、政府法定则图（片区规划）：http://pnr.sz.gov.cn/ywzy/fdtz/ ，可视化地图：http://csgxmap.szhome.com/
4、学区地图： http://edu.chachaba.com/map/ ，更多网站查询： https://weibo.com/5516671063/J9nt54TQm
5、打新资料外部篇：https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404616522638164123
6、推荐房产公众号：咚咚找房，微博大v：唐老师傅
